아파트 대량 공급해도 가격이 안 떨어지는 이유

모든 정부가 공급을 부르짖는데
공급은 집값 하락의 불문율이 됨

서울시장에서 공급은 집값을 
부추길 수 있는 가능성을 만들어버림 

9월 15일 유튜브 영상

맨 밑에 요약 있음 
 

9.7 공급대책 1년
서울 아파트 가격 92주 연속 상승
영상에는 82주 연속 상승이라고 언급함 

 

굉장히 예민한 주제인데
서울아파트는 보금자리이면서

나의 자산이 되기도 하고

어떻게 보면 계급을 나타내는
문화적 소유물이 되기도 함 

뽁잡한 성격으로 이해관계 다 다르고 

이런 주제 다루면 욕 먹기 딱 좋음 

 

 

무시하기 힘든 정부 대책이 나오면서
언급을 해야겠다고 생각함 

 

 

일부는 기자 따위가 무슨 언급을 하냐
할지도 모르겠는데 

부동산 출입, 국토부 출입, 금융위 출입하면서
PF 시장 봤고 언저리에 꽤 있었음
 

8.13 부동산 대책 알고 있는 사람
거의 없을거라고 생각한다

정부 대책 관심도 안 기울이고
어차피 서울은 상승한다고 생각하니까 

비판을 하려면 정부대책을 알아야되니까 
2가지로 요약 함 

 

 

8.13 부동산 대책이 많은 게 나왔고 
언급할 것은 2가지

수도권에 신규택지 10만 호 이상 포함해서
23만 호 이상 공급하겠다

PF에 금융지원을 확대하겠다

 

수도권에 아파트 많이 지을거고
그걸 위해서 건설사, 시행사에 돈 쏴주겠다

 

 

다시 한 마디로 요약하자면 공급 확대 

유튜버, 정치인들, 모든 정부에서 
언급을 하는 부동산의 바이블이 된 공급 확대 

 

모두 공급 확대를 언급하는데
공급 확대는 집값 하락이라는 불문율이 있으니까 

 

경제학 원론에도 나오는 내용인데
공급을 늘리면 가격이 떨어진다 

수요는 그대로인데 공급이 많으니
팔려는 사람끼리 경쟁이 붙고
매수자 우위 시장이 형성 됨 
 

 

언론, 정치, 교수 등등
집값 잡으려면 공급하라고 그러는데 

 

공급 = 집값 하락은 반은 맞고
반은 틀리다가 본인의 주장 

알만한 사람들은 아는 얘기고 

 

 

반은 맞는다부터 설명하겠음 

 

 

1990~2025년까지 
35년간을 장기로 놓고 분석을 해봤을때
집값 안정기는 딱 두 차례 있었음 

 

 

1991년부터 그 이후 5년간 

2006년 이후부터 그 이후 8년간 
집값 안정기 

안정기는 떨어지는 것도 아니고
오르는 것도 아닌 횡보하는 구간

 

1,2기 신도시 공급이 이루어졌고
대규모로 지속적인 공급이 발생 

키워드는 대규모, 지속적 
 

1기 신도시 분당, 일산, 평촌 

그게 1991~1996년까지 29만 2천 가구 들어옴

판교가 2006년부터 분양 시작
 

2기 신도시 판교, 광교, 동판, 김포한강 
30만 호 이상 공급 

엄청난 물량이 대규모, 지속적으로 공급 됨 

 

 

여기까지 들었다면 

아니 당연한 애기를 하고 있어? 할텐데 

대규모, 지속적으로 공급이 들어오면 

집값 안정은 당연한거 아니냐?할텐데

꾸준히 대규모, 지속적 언급을 했고 

 

 

반대는 찔끔 

찔끔 공급이 서울 아파트에 미치는 영향을
살펴보겠음 

 

최신 사레로 가져왔다

흑석, 신림은 다 올해 분양을 했거나 
아니면 착공이 예정된 곳 

흑석 11구역 분양을 하고

인근 아파트 가격 올랐다 

 

 

흑석동은 원래 잘 사는 데니까
오르는거지 재개발 탓 일까?

신림 2구역은 착공한다는냄새만 풍겼는데

근처 집값 다 올랐다 

 

 

2018년 헬리오 시티

 

 단일 규모 최대로 9500가구 이상
공급 되었다 

입주를 시작하니까 근처에

전세가 조금 흔들리긴 했다

아주 잠깐 흔들렸고 몇달 지나서
헬리오 시티 집값 고공행진 했다 

 

32평 분양가 8억 7천
입주 7개월만에 2배 뛰었다

새 아파트니까 오를만하겠지 생각할텐데
이 시기에 주변 아파트 집값 다 올랐다

 

차로 12분이면 잠실 리센츠 간다
2019년 2월~3월 한달 사이에 

1~2억 뛰었다 

 

인근에 잠실 엘스도 있는데
1월에 15억 8천이였는데 

2월에 16억 7천으로 뛰었다

대량 공급을 하면 집값이 분명히 내린다고 했는데..?
 

 

집값을 결정하는 요인은 엄청 많다
 

요인이 많은데 정비 사업을 예시로 들어서 
주변 집값이 올랐다는 얘기를 했다

 

정비사업 그러니까 재개발, 재건축으로

인한 공급은 대규모, 지속적 공급이 아닌데 

이 경우에는 앞에서 언급한 찔끔 공급이 되겠음 

 

찔끔 공급은 서울 시장에서 
집값을 부추길 수 있는 가능성을 만듬 

 

정비사업의 시행주체는 조합원 

조합원은 이중적 지위를 누리는데

공급자이기도 하면서 수요자이기도 함 
 

아파트 공급을 늘리는 주체이기도 하지만 
아파트가 다 지어졌을 때 가장 많은 이익을
내 호주머니에 챙기고 싶은 수요자라는 말임 

 

 

조합원들은 사업성에 예민할 수 밖에 없고 

내가 들어간 공사비 단가 본전 뽑아야되고

그래서 용적률 최대치로 끌어올리려고 하고 
일반 분양물량 늘리려고 한다 

당연히 분양가격은 높을수록 좋고 

 

그 분양가는 인근 단지에 
일종의 가이드라인을 만들어버림 

이 정도로 끌어올려도 집 팔린다는
가이드라인을 만들어버림 

인근 구축 아파트도 비슷한 생각을 하는데
지어진 지는 오래 되었지만 입지는 비슷하다고
생각하면서 가격을 올려버림 

 

 

조금 더 디테일하게 들어가보겠다

이주비 대출 나온다
이주비 대출 나오면 인근 전세가 끌어올린다 

전세가 끌어올리면 매입가격 부추기는 효과 생긴다 

이주비 대출 나온 걸로 전세 안가고
집 사는 사람도 있다 

 

 

나라에서 주택 비과세 특례를 주는데

재개발, 재건축 당한 사람이 아파트를 사서
1년 동안 거기에 살면 나중에 팔 때
양도세 안 물게 해준다 

이주비 대출 받아서 아파트 사고
아파트 가격을 끌어올리게 된다 

 

 

사례로 설명하니까 못 믿겠다는 사람이 
있을지도 모르겠다

그래서 국토연구원 자료 가져왔다 

 

 

2010~2019년 부동산 시장을 

분석해서 보고서를 내놨다

전국 단위로 보면 공급이 시장 변동성에 
영향을 미치는데 

 

 

서울 집값은 공급이 아니라
주택 수요가 영향을 미친다 

 

이 보고서에 하는 말은
대규모, 지속적 공급을 통해 
수요를 다 받아줄 만큼의 대량 공급이면
영향을 주는데 찔끔 공급이면
부동산 시장에 영향이 없다는 것 

 

 

앞에서 23만호 공급, PF공급 확대

언급 했다 

 

대규모는 일리가 있는데
대규모로 지속적 공급을 하면 시장에
영향을 준다는 것을 말했으니까

 

23만호 이상 공급의 의도는 좋은데

현실 가능성이 너무 떨어진다 

3기 신도시 25년 목표로 입주 한다고 했다
아직도 지지부진하다

신규택지에서 개발하는 것은
토지보상, 인허가 등으로 엄청 오래 걸린다

용산공원 그린벨트 해제 한다고 해도
10년 걸릴지도 모른다 

현실성은 떨어지지만 의도는 좋으니까
대충 넘어가겠다 

 

PF 금융지원 확대 자세히 살펴보겠다 

 

보도자료 내용인데 PF보증을 
올해 23조원 내년 33조원 집중 공급 

 

 

캠코 3조원을 가지고 마중물로 써서 

 

신디케이트론 5조원
금융업권 자체펀드를 10조원까지 확대 

 

PF의 뜻을 알아야되는데

아무것도 없는 상황에서 꿈만 가지고
잘 팔아서 돈을 많이 남기겠다는 것을 가지고
대출을 끌어오는 걸 말하는데 그게 PF다

 

 

요즘 PF가 엉망이 되었다는
뉴스 많이 봤을거다 

 

PF대출 연체율(대출 빌리고 돈 못 갚는)
그게 요새 4.65% 나온다 
전분기보다 많이 오른거다 

연체율이 올랐고 악성이 되는 중이다 

 

연체를 하고 악성이 되니까 정부가 PF를 보증하겠다 
 

정부가 나설테니까 은행에게 돈을 내놔
이걸 보증해준다는 것을 집중 공급하겠다는 것 

 

 

부실 채권, 못 갚을 만한 채권
은행 채권 이런 거 사는 기관이다 

은행에서 못 갚을거 같은 채권을 캠코가
나서서 산다는 것 

캠코가 그걸 사면 사업장은 조금 정상화 된다
 

 

신디케이트론 말 너무 어렵다
왜 쓰는지 모르겠다

 

요약하자면 은행과 보험사들

떼로 단체로 대출해줘라 
 

은행과 보험사는 정부 말 잘 듣는다
 

정부가 압박하고 PF 사업장에 돈 넣으라고 하고
그게 돈을 많이 넣게 만들겠다
 

PF사업장
망해가려는 사업장들
간당간당한 사업장들 
다 살려주겠다는 뜻이다 

정부에서 정상 사업장이 될 만한 사업성이 높은
사업장을 선별한다고 했는데 모르겠다 
 

 

건설 노동자가 우리 전체에
고용에서 차지하는 비중 높다 
이건 다 아는 이야기일거다
 

PF 사업장 살려주는 거에
부작용이 있다 

 

PF는 땅 사서 집 짓는데 필요한
돈을 끌어다 쓰는 금융 

 

 

중요한 게 땅인데
PF 대출의 핵심은 땅이다

 

 

서울에 집 짓는다고 생각해봐라

공사비, 인허가에 들어가는 비용,
땅값이 들어가는데 큰 비중을 차지하는게
땅이다 

수도권 사업에서 토지비가 얼마를 차지하는지
정확하게 나온 데이터는 없는 것 같다

 

 

국토부가 발표한 자료인데
PF 사업비의 전체에서 차지하는 
땅의 비중이 60%라고 언급했다 

 

 

앞에서 PF 살리기 함부로 하면
안 된다고 언급했다 

 

 

PF 살리기를 안하고 가만히 둔다면
땅값이 떨어진다 

땅값이 떨어진다는 것은 나중에
집값을 떨어뜨릴 수도 있다는 거다

 

 

실제 사례인데
강원도에 주상복합 개발하는 PF 사업장 있었다 

LH에서 22년 6월 2958억의 토지를 낙찰 받았다

거의 3000억 주고 산건데 사업성이 안나와서
계속 사업을 진행 못하고 질질 끌다가
나자빠졌다
 

이걸 경공매로 넘기면서 1404억에 낙찰되었다

 

강원도를 에시로 들었는데
부실 사업장을 정부가 나서서 도와주지 않고
그대로 놔두면 메커니즘이 작동해버린다
 

부실 사업장 놔두니까 시행사가 파산
파산해서 경공매로 땅이 넘어가고
땅이 넘어가면서 땅값이 떨어진다

땅값이 떨어지면 집값이 떨어진다

이게 시장이 작동하고 있다는거다 

땅값이 수요에 맞게 조정이 되니까 

 

 

정부가 PF 금융지원을 통해
살리겠다고 그랬는데 일종의 심폐소생술이다

정부가 PF 사업자들 도와주는건데

 

 

시장이 작동하면서 알아서 조절이 되는데
정부가 오히려 떠 받치는게 아닌가?

 

 

22년에 레고랜드 사태 터졌다

강원도가 지급 보증한 PF채권
2050억이 부도가 나버렸고

금융시장 전체가 얼어붙은 사건인데 
그 시기에 PF 사업장들이 엄청 휘청했다 

 

 

한 사업장에서 부도가 크게 났고
금융시장에서 돈을 갑자기 조일수도 있고

 

 

이 충격이 대치동 은마아파트까지 왔다

은마아파트 1층을 기준으로 얘기하겠다
국토부 실거래가에서 다 확인 가능한 수치다

 

21년 8월에 22억에 거래되었다

레고랜드 사태가 터지면서 
그 해  11월 17억 7천까지 떨어졌다

 

놀란 정부가 시장안정자금 투입하고
그 중 10조원이 PF에 들어갔다
 

정부가 대규모의 돈을 PF에 넣었고
 

 

정부가 대책을 내놓은지 1년만에

24억 3천까지 상승했다
 

과거 선례가 있는데 다시 PF살리기 한다는 
그 애기다
 

22년의 경우 금융시장이 얼어붙었고
정상적인 사업장까지 안 돌아가니까
그거 막으려고 돈을 넣은거고 
 

이번에는 공급 늘리겠다고 PF 돈 넣는거다

 

 

앞에서도 언급했지만
정부 정책은 시장의 작동을 방해할 수도 있다
 

원래 정리 됐어야 될 사업장,
조정 됐어야 되는 땅값을 계속 부양시키는 
효과가 있다

 

공급 늘리겠다 반복하지마라
땅값을 잡아야된다
 

공급확대 정책은 많이 짓겠다가 아니라
어떤 가격으로 짓겠다부터 시작하는 게 아닐까?

요약
1. 대규모, 지속적으로 하락 가능
2. 찔끔공급으로 불가
3. PF 터지면서 악화되었다 

스튜디오 경향 참고