농지전수조사와 거래가 하락

궁금해서 제마니에게 물어봤습니다. 제겐 도움이 되네요. 공유해 봅니다. [질문] ●농어촌공사(농지은행)에 매수신청하면 어차피 강제이행금도 없고 임대도 줄 수 있어서 비자경자도 계속 농지를 소유할 수 있는데 왜 급매물이 쏟아진다고 하나? ●만일 공사에서 임차인을 구하지 못하면 다시 이행금이 부과된다고 한다 치자. 그런 임차 수요 없는 토지 문제가 공사에 매수신청해서 생긴 새로운 문제는 아니지 않나? 즉 매수신청 하지 않아도 묵정밭이 될 수밖에 없다는 얘긴데.. 또한, 임차 수요가 적어서 무상임대 주었던 토지는 매수신청 후에도 그대로 무상임대 주면 되지 않나? [답변] 말씀하신 논리는 "어차피 비자경 농지였고 무상으로라도 남을 주던 땅인데, 농지은행에 신청만 해두면 이행강제금도 막고 임대도 계속 줄 수 있으니 느긋하게 소유하면 되지 왜 급매가 쏟아지느냐"라는 매우 날카롭고 현실적인 질문입니다. ​결론부터 말씀드리면, 질문자님의 말씀대로 이론상으로는 농지은행을 통해 버티는 것이 가능하지만, 실제 현장에서는 제도적 한계와 소유자들의 현실적인 사정 때문에 급매물이 나올 수밖에 없는 구조가 형성됩니다. ​1. 농지은행에 매수신청(또는 임대위탁)을 해도 급매가 쏟아지는 이유 ​① 무상임대(공짜 임대)는 법적으로 불가능합니다 ​개인 간 거래에서는 "풀만 안 무성하게 관리해 달라"며 공짜로 땅을 내줄 수 있었지만, 농지은행(농어촌공사)을 통한 위탁임대는 반드시 '법정 유상 임대차 계약'을 맺어야 합니다. ​공사는 조례와 내부 규정에 따라 일정 수준 이상의 적정 임대료 기준을 설정합니다. 따라서 "임대료를 안 받을 테니 아무나 농사만 지어달라"는 식의 무상 임대 위탁은 접수 자체가 안 됩니다. ​② '임차인을 못 구하면' 유예 효과가 사라집니다 ​단순히 농지은행에 "임대위탁 신청서"만 접수해 놓았다고 해서 평생 이행강제금이 면제되는 것이 아닙니다. ​공사에서 일정 기간(보통 1~2년) 동안 공고를 올렸음에도 임차인을 구하지 못해 위탁 계약이 최종 무산되면, 지자체는 처분명령 유예를 철회하고 다시 이행강제금을 부과합니다. ​즉, 임차 수요가 없는 지방 오지 농지는 농지은행에 맡겨도 임차인을 못 구하므로 이행강제금 시한폭탄을 피할 수 없어 결국 급매로 던지게 됩니다. ​③ 농지은행의 '위탁 수수료'와 관리 부담 ​농지은행에 임대위탁을 하면 공사는 임대료의 일정 비율(수수료)을 떼고, 수수료를 내더라도 임차인과의 분쟁이나 관리를 공사가 대행합니다. ​하지만 수입은 거의 없는데 관리비용이나 세금(종부세·재산세·비사업용 토지 양도세 중과)은 소유자가 계속 부담해야 하므로, '수익성 없는 자산의 장기 보유'에 부담을 느낀 소유자들이 매도를 선택합니다. ​2. "매수신청 안 해도 어차피 묵정밭될 땅인데, 매수신청 후에도 그대로 무상임대 주면 안 되나?"에 대하여 ​"묵정밭이 될 수밖에 없는 토지 문제는 매수신청 때문에 새로 생긴 게 아니라 원래 있던 문제 아닌가?" ​ 맞습니다. 토지 자체의 입지적 문제는 원래부터 존재하던 것입니다. 하지만 전수조사와 농지법 강화가 기존의 '편법 무상임대 생태계'를 파괴했기 때문에 파급효과가 커진 것입니다. ​① 법적 무상임대 금지와 적발 위험 ​과거: 지자체 단속이 허술했기 때문에, 인근 주민에게 "농사만 지어주고 밭이 잡풀로 안 덮이게만 해달라"며 무상으로 편법 임대(구두 계약)를 주고 처분명령을 피할 수 있었습니다. ​현재(전수조사): 실태조사 시 실제 경작자가 누구인지, 임대차 계약서가 있는지, 임대료 거래 내역이 있는지를 엄격히 검증합니다. 농지법상 허가받지 않은 사적 무상임대는 불법이므로 적발 시 즉시 처분명령 대상이 됩니다. ​② "그럼 농지은행을 거쳐서 무상임대 주면 되지 않나?" ​앞서 언급했듯 농지은행은 무상임대 제도를 운영하지 않습니다. ​농지은행 제도는 '유능한 농업인에게 농지를 공급하고 적정한 임대 수입을 보장'하는 취지로 만들어졌기 때문에, 농지 가치를 하락시키는 '0원 임대' 계약을 체결해주지 않습니다. ​결과적으로 "사적으로 무상임대를 주자니 전수조사에 걸려 이행강제금을 맞고, 농지은행에 맡기자니 임차인이 안 구해져서 결국 이행강제금을 맞게 되는" 외통수에 갇히게 됩니다. ​💡 요약 ​질문자님 지적대로 입지가 나쁜 농지는 어차피 묵정밭이 될 운명이었던 것이 맞습니다. ​다만 과거에는 "불법 무상임대로 암암리에 밭을 유지"하며 버틸 수 있었으나, 전수조사로 인해 ① 불법 무상임대 차단, ② 농지은행의 유상임대 원칙, ③ 임차인 미구직 시 이행강제금 즉시 부과라는 삼중고가 겹치면서 소유자들이 더 이상 편법으로 버티지 못하고 "이행강제금을 맞느니 손해를 보고서라도 팔자"며 급매물을 쏟아내게 된 것입니다.