언론,오세훈, 악마 재건축 조합원 다 망할 듯 끔찍....

1. HUG 보증과 구조적 부실의 출발점 건물 없는 토지 담보: 철거 후 '맨땅' 상태에서 HUG가 가구당 최대 6억 원까지 이주비 대출 보증을 실행함. 보증 상한의 한계: 압구정·은마 등 초고가 단지는 전세보증금만 10억~15억 원에 달해, 공적 보증 6억 원으로는 턱없이 부족함. 2. 통계 밖 '음성 자금'과 고금리 사채 난립 수조 원대 자금 갭(Gap): 은마 단일 단지에서만 HUG 보증 외에 최소 2조 원 이상의 추가 자금이 필요함. 사금융 내몰림: DSR과 대출 한도에 막힌 고령·영끌 조합원들이 세입자 퇴거 압박을 이기지 못해 연 10% 이상 후순위 대출 및 사채 동원. 3. 입주 시점의 빚 폭탄: 가구당 15억 원 채무 합산: 기본 이주비(6억) + 추가 이주비 및 사채(3억~) + 이주 기간 누적 이자(2억 안팎) + 공사비 추가분담금(4억~) = 가구당 약 15억 원의 확정 채무 . 단지 전체 이자 타격: 은마 기준 매월 약 300억 원, 연간 3,500억~4,000억 원이 생산성 없는 금융 이자로 증발. 4. 금융권 '돌려막기' 불가능 및 현금 흐름 고사 DSR 벽과 연봉 3억 수치: 입주 시 15억 원을 주담대로 전환하면 원리금 상환액만 월 800만~1,000만 원(연 1억 원 이상) 발생. 이를 감당하려면 DSR 40% 기준 연 소득 3억 원 이상 필요. 70대 은퇴자의 파산: 고령 원주민 조합원은 소득 증빙이 안 되어 대출 전환 자체가 거절됨. 입주장 역전세: 대출을 못 받아 신축 전세를 놓으려 해도, 수천 가구 동시 입주로 전세가가 폭락해 빚 15억 원을 메우지 못함. 5. 결론: 강남 재건축 하우스푸어와 원주민 축출 원주민 원천 배제: 월 1,000만 원의 원리금을 견디지 못한 원주민·은퇴자들은 입주권을 헐값에 매각하고 쫓겨남. 부동산 금융 부실화: 고금리 후순위 대출과 사채 연체, 잔금 대출 부실이 겹치면서 강남 재건축이 '화려한 자산'에서 '대형 하우스푸어 양산소'로 전락함.